Ustawa Prawo budowlane reguluje zasady utrzymania i użytkowania wszystkich obiektów budowlanych oraz określa obowiązki właścicieli lub zarządców obiektów w tym obszarze.
W przewidywanym okresie użytkowania każdy obiekt budowlany, również budynki wzniesione w technologiach uprzemysłowionych, powinny spełniać wymagania podstaw-owe, dotyczące:
- nośności i stateczności konstrukcji,
- bezpieczeństwa pożarowego,
- higieny, zdrowia i środowiska,
- bezpieczeństwa użytkowania i dostępności obiektów,
- ochrony przed hałasem,
- oszczędności energii i izolacyjności cieplnej,
- zrównoważonego wykorzystania zasobów naturalnych.
Obiekty budowlane należy użytkować w sposób zgodny z ich przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i este-tycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia ich właściwości użytkowych i sprawności technicznej.
Wymaganie bezpieczeństwa konstrukcji jest spełnione, jeśli zapewnione jest nieprzekroczenie stanów granicznych nośności i przydatności do użytkowania w żadnym z elementów nośnych budynków i w całej ich konstrukcji.
Wszystkie oddziaływania i ich kombinacje normowe nie powinny prowadzić do:
- zniszczeń części lub całych budynków,
- przemieszczeń i odkształceń o niedopuszczalnych wartościach,
- uszkodzeń części budynków, połączeń lub zainstalowanego wyposażenia w wyniku znacznych przemieszczeń elementów konstrukcji,
- zniszczeń na skutek wypadków w stopniu nieproporcjonalnym do ich przyczyny.
Stany graniczne nośności uznaje się za przekroczone, jeżeli konstrukcje powodują zagrożenia bezpieczeństwa ludzi znajdujących się w budynkach (oraz w ich pobliżu), a także zniszczenia wyposażenia lub przechowywanego mienia.
Stany graniczne użytkowalności uważa się za przekroczone, jeśli wymagania użytkowe dotyczące konstrukcji nie są dotrzymywane, tzn. w konstrukcji budynków występują:
- lokalne uszkodzenia (np. zarysowania, pęknięcia, ugięcia), które ujemnie wpływają na przydatność użytkową, trwałość i wygląd konstrukcji (lub ich części) lub przylegających do nich elementów niekonstrukcyjnych,
- odkształcenia lub przemieszczenia wpływające na wygląd konstrukcji i ich przydatność użytkową (nieprawidłowe funkcjonowanie maszyn i urządzeń lub uszkodzenia elementów niekonstrukcyjnych i wykończeniowych),
- drgania dokuczliwe dla ludzi lub powodujące uszkodzenia budynków, ich wyposażenia oraz przechowywanych przedmiotów, a także ograniczające ich użytkowanie zgodnie z założonymi przeznaczeniami.
Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontrolom okresowym.
- jednorocznym, polegającym na sprawdzaniu stanu technicznego elementów budynku i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działanie czynników występujących w czasie użytkowania budynków oraz kontroli instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, instalacji gazowych i przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych),
- pięcioletnim, polegającym na sprawdzaniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektów budowlanych, ich estetyki i otoczenia oraz kontroli sprawności instalacji elektrycznych i piorunochronnych w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, odporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów; zakres kontroli pięcioletnich obejmuje również kontrole urządzeń chłodniczych, odnośnie do których określa się m.in. efektywność energetyczną w systemach klimatyzacji.
W przypadku budynków o powierzchni zabudowy powyżej 2000 m2 oraz obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2 kontrole powinny być przeprowadzane co najmniej dwa razy w roku. Osoby dokonujące kontroli są obowiązane bezzwłocznie zawiadamiać organy nadzoru budowlanego o wynikach kontroli.
Po przeprowadzonych kontrolach okresowych powinny być sporządzone protokoły określające m.in.:
- stan techniczny i stopień zużycia (lub uszkodzenia) elementów budynku,
- sprawności urządzeń instalacyjnych,
- zakres koniecznych robót budowlanych i harmonogramy ich wykonania,
- metody i środki użytkowania elementów budynków narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działanie innych czynników,
- zakres niewykonanych robót remontowych, zalecanych w protokołach z poprzednich kontroli okresowych.
Właściciele lub zarządcy obiektów budowlanych są zobowiązani do zapewnienia bezpiecznego użytkowania obiektów w razie wystąpienia sytuacji wyjątkowych (wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, powodzie, pożary i in.), w wyniku których następują uszkodzenia obiektów lub bezpośrednie możliwości powstania uszkodzeń, mogących spowodować zagrożenie zdrowia lub życia ludzi, lub bezpieczeństwa mienia i środowiska.
W przypadku stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektów budowlanych (lub ich części) organy nadzoru budowlanego mogą nakazać przeprowadzenie dodatkowych kontroli. W uzasadnionych sytuacjach mogą również zażądać wykonania ekspertyzy stanu technicznego obiektów, wprowadzić zakaz ich użytkowania oraz – przy braku możliwości remontu lub odbudowy – wydać decyzję o rozbiórce obiektów.
Kontrole obiektów budowlanych mogą przeprowadzać osoby posiadające:
- uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności,
- kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych,
- kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim /kontrole przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych/ lub osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności /w odniesieniu do przewodów kominowych, kominów przemysłowych i wolnostojących oraz kominów i przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych/,
- upoważnienia państwowej służby do spraw bezpieczeństwa budowli piętrzących.
Wyniki przeprowadzanych badań (np. sprawności urządzeń instalacyjnych) i wyniki kontroli stanu technicznego powinny być dołączone do książek obiektów budowlanych, z wyłączeniem budynków/budowli inżynierskich, dla których prowadzenie książki nie jest obligatoryjne. Właściciele lub zarządcy są obowiązani, przez okres istnienia obiektów, do przechowywania ich dokumentacji technicznej, tj. projektów budowlanych i powykonawczych, instrukcji obsługi i eksploatacji obiektów oraz urządzeń, a także opracowań projektowych i dokumentów technicznych robót budowlanych, wykonywanych w czasie eksploatacji.
W przypadku stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektów budowlanych lub ich części, mogącego spowodować zagrożenie życia lub zdrowia, bezpieczeństwa mienia lub środowiska, organy nadzoru budowlanego są uprawnione do zażądania opracowania specjalistycznych ekspertyz stanu technicznego obiektów.
PODSUMOWANIE
Przeprowadzenie kontroli okresowych (jednorocznych i pięcioletnich) jest obowiązkiem właścicieli/zarządców obiektów co wynika z zapisów m.in. ustawy Prawo Budowlane; zakres koniecznych czynności kontrolnych powinien uwzględniać specyficzne cechy budownictwa uprzemysłowionego.